北京三里屯{越来；}越懂城市更新了
本文刊载于《瞭望东方周刊》（2026年第10期，总第959期），原题为《三里屯探路商居共同体》。
文丨《瞭望东方周刊》记者张静，实习生畅诗瑶 编辑覃柳笛
为了在“存量时代”保持活力，三里屯主动寻求从“商业地标”向“国际生活区”的深度进化。
在北京培育建设国际消费中心城市的规划中，三里屯商圈不仅是时尚潮流的“风向标”，更是城市更新与商居共融的“试验田”。
4月20日，北京举行2026年一季度经济运行情况新闻发布会。北京市统计局党组成员、副局长兼新闻发言人朱燕南表示，统计部门与商务部门一起研究测算了北京商圈的活力指数：从一季度的情况来看，22个城市级商圈累计周均活力指数均比去年一季度有所提高，隆福寺商圈、三里屯商圈的客流均大幅增加。
2022年，三里屯陆续启动片区城市更新综合提升项目，按照“规划引领、慢行优先”的总原则，围绕新工体和三里屯太古里双核驱动发展格局，把商圈繁荣与百姓安居统筹起来，形成“一横两纵多点连片”的总体布局，通过“减量增绿”“织补断点”等手段，将原本割裂的商业与居住空间重新缝合，使“大三里屯”片区进一步成为首都城市商圈地标、城市消费引擎、知名文体名片和国际活力地带的典型示范区。
向“国际生活区”进化
三里屯街道位于朝阳区西部与核心区交界处，东起东三环北路，南临工人体育场南路，西至春秀路与东城区相接，北临亮马河，是朝阳区商圈更新与区域综合性更新的典型地区。这里有三里屯太古里、北京新工人体育场等区域地标，国际交往与商业消费功能突出。
三里屯太古里素有“首店收割机”的称号。过去数年，太古里锚定北京“首发经济”发展战略，不仅落地171个高质量品牌首店，举办多场首发、首秀及独家活动，还与品牌深度共创，联合打造了 100余个定制主题零售空间，将品牌理念与体验式设计深度融合。
来自洛杉矶的轻奢设计师女装品牌Nana Jacqueline 2025年入驻三里屯太古里。创始人Nana Li告诉《瞭望东方周刊》，三里屯太古里一直是北京乃至全国范围内具有代表性的时尚地标，其开放式街区形态和高度国际化的消费氛围，为品牌提供了非常独特的展示空间。相比传统购物中心，这里不仅是零售场所，更是融合时尚、艺术与生活方式的文化场域，具备持续产生内容与话题的能力。
2022年起，为了在“存量时代”保持活力，三里屯主动寻求从“商业地标”向“国际生活区”的深度进化。
三里屯街道围绕“一横两纵、双轮驱动、多点连片”思路，突出地区国际化特征，将辖区全域划分为国际交往、国际生活和国际商业三大片区，内含七个主题更新片区，引导存量街区由散点式单体更新转变为整体式、片区式更新，综合提升城市环境品质、补齐公服短板，实现商居融合式发展和片区式统筹更新，打造区域综合性更新的“三里屯模式”。
三里屯太古里等商业体与片区更新同频，从2022年启动焕新升级。2025年底，三里屯太古里北区取得关键进展，近一半商业空间完成焕新以及品牌阵容优化，一跃成为国际顶级品牌旗舰店的聚集地。
迪奥（Dior）、爱马仕（Hermès）、路易威登（Louis Vuitton）、蒂芙尼（Tiffany & Co）等一众国际顶级品牌的旗舰店相继入驻，所有门店均由世界顶尖建筑大师量身设计，刷新了首都高端零售的空间质感，更为消费者带来前所未有的奢享体验。
三里屯太古里西区、南区协同提升，品牌焕新升级显著。西区在原雅秀服装市场基础上改造升级，引入了十余家潮流零售、餐饮品牌；南区增设连接西区的连桥，有效增强了区域连通性，提升了消费者的整体逛游体验。
“三大区域通过差异化的业态定位与无缝的动线衔接，实现客群的自然流动与协力，最终形成一个潮流与品质共生的复合型商业生态。”三里屯太古里总经理马泽丹告诉《瞭望东方周刊》。
三里屯商圈正加速从传统商业街区向国际化消费体验区转型。
硬件升级方面，除了太古里的持续更新，新工体的投入使用与周边综合整治项目的完工，标志着商圈正式迈入“太古里—工体”双核联动时代。通过工体北路“一轴三段”的景观提升，两大核心商业区实现无缝衔接，构建起一条集时尚、文化、体育于一体的城市活力轴。
此外，三里屯路慢行系统的贯通，不仅串联起亮马河与CBD，更通过优化步行体验与公共空间，将商圈从“卖货场”升级为集社交、休闲、文化于一体的“城市会客厅”，持续释放消费新活力。
政企协同
依托三里屯片区商居共融的特点，三里屯街道走出了一条以政府项目的落地带动社会主体自主更新，激发区域内生更新活力的路子。
三里屯街道办事处工委书记孙曙光向《瞭望东方周刊》介绍，政府投资的三里屯路更新改造项目，带动了其相邻的太古里、通盈中心、三里屯北街81号（原那里花园）、机电院等社会主体投资的自发更新，并带动三里屯漫享街区（原酒吧街）临街商业发展。
三里屯街道探索“区域化党建+新兴领域党建”融合路径，成立长虹、雅秀、工体三个商圈党委，形成“共商共建共治共享”的治理格局，让太古里与周边社区、街区深度融合，从一个时尚地标进化成为一个生生不息、持续繁荣的国际化商圈核心。
孙曙光介绍，三里屯区域建成率高达92%，主要依托现有存量空间更新实现迭代发展，同时承担业态升级、环境提升、设施改善、交通完备等多项重要功能，既要兼顾地区发展需求，也要保障民生改善需求。因此，只有通过区域综合性统筹更新，系统谋划更新项目，充分调动各更新主体、相关部门、领域专家和多渠道资金共同参与，才能最大限度利用有限更新空间综合解决城市多元复杂问题。
街道通过多方协同，在太古里西区与南区之间建设一座空中连桥，以实现区域内建筑规模“增减挂钩”，整体容积动态平衡，成为街道与企业合作共赢的典型案例。这座桥有效增强了区域连通性，提升了消费者的整体逛游体验。
马泽丹介绍，2022年，依托三里屯路慢行系统建设，三里屯太古里在沿路较为宽敞的树荫下打造“咖啡驿站”，成为人们社交休闲好去处。
“咖啡驿站”推动商业场景与社交体验嵌入城市更新发展之中，带动整体商圈焕发出新的生机。三里屯太古里同时通过优化交通组织、增设专属落客区等举措，实现商业街区与慢行系统的高效衔接，助力“大三里屯”片区形成更完整、更宜居的花园城市慢行网络，让绿色公共空间真正服务于人们的日常与休闲生活。
2025年，通过“政企共治”模式，三里屯太古里参与三里屯西街共同治理，推动街区品质提升：从景观绿化与视觉形象优化，到营造整体性更强的高品质商业环境，全方位提升大三里屯区域的整体吸引力，丰富街区景观层次，培育出更具活力、连通性与包容性的城市社区。
如今，“大三里屯”片区通过“一纵”三里屯路、“一横”工体北路的公共空间优化提升带动三大片区更新，已完成太古里西区、漫享街区、西区南区连廊、通盈元宇宙数实融合商业综合体、“024小白楼”原创文娱综合体、酒吧街漫享街区、飞宇园区时尚街区等更新，撬动社会资本超过10亿元。
与此同时，“一纵”新东路沿线更新项目也陆续启动，如联宝公寓、新工体、国际青年人才会客厅等项目已经开始输出经济效益、社会效益和城市功能。
商居共融
三里屯长期存在商业繁荣与居民生活干扰并存的问题。同时，区域内老旧小区设施陈旧、公共空间不足、交通微循环不畅等民生问题亟待解决。经过数年更新，三里屯通过盘活闲置地块、增加绿化和慢行系统，在繁华商业与宁静居住之间找到平衡点，实现“商居共融”，国际时尚商圈与居住小区同频共振。
《瞭望东方周刊》记者走访时看到，三里屯片区正在推进新东路幸福时光大道更新，未来将通过双广场线性公园，承载商业、艺术、科技等多元活动，打造国际商居共生绿廊。
据了解，在社区共融发展方面，三里屯太古里积极打造并活化项目周边公共空间，完成瑜舍花园及周边北三里社区花园改造提升，让两处绿地空间真正融入社区、服务周边。
孙曙光介绍，“十五五”期间，三里屯城市更新将从碎片化改造转向片区统筹。街道在实践中充分整合各类空间资源，统筹推进居住、产业、设施、公共空间类更新，精准匹配、高效利用更新资源，使区域更新实现效果最大化。
一方面，以三里屯太古里大商圈和新工体改造复建“双核驱动”为契机，区域通过土地复合利用的方式，进一步提升更新效率，打造三里屯北区高奢品牌集聚街区和工人体育场体育文化潮流地标，统筹联动政府和社会资本，推进幸福三村五巷、幸福一村老旧小区改造等旧城区品质提升工程，激发区域内更新活力，共享更新成果。
另一方面，区域通过更新持续激发商业潜力、活力，营造更为良好的营商环境，吸引更多“首店”、旗舰店入驻商圈，推动区域投资能力和税收总量稳步提升，充实更新建设资金来源，助力区域实现可持续更新。
同时，区域内还打破商圈与居住区物理、功能和产权边界，引导发展起来的企业对周边公共空间进行一体化设计，统筹相邻用地内“畸零”空间（指在城市或社区规划建造过程中，因各种原因被切割、遗留下来的小块、不规则、难以利用的“边角料”空间），实现完整的场景化打造，如利用无主地，经确权后用于补足社区公服配套；在三里屯路上开辟慢行专用通道，打通交通微循环，实现骑行友好。
“未来，三里屯将充分利用重点商业更新项目，捆绑居住环境提升任务，推动老旧居住小区更新为‘好房子’；探索研究三里屯老旧小区原拆原建新路径，摸索建立危旧楼房改造‘三里屯模式’。”孙曙光说，“此外，我们还将构建大三里屯‘消费网络’，评估商圈和重点商业体、写字楼的运营效益；研究国际一流商圈的成功经验，提出商圈更新策略；科学引导商业类更新项目，激发全域经济活力。”